Vitaly - New Zealand - Australia (covetor) wrote,
Vitaly - New Zealand - Australia
covetor

Categories:

Купить дом в N-ии завязав пояс узлом? Давайте сравним на примерах

Сумбурно мысли в кучу, пост скорее на порассуждать на тему, тк слишком много допущений и упрощений (но все ссылки и цены реальные)...



Самое главное - почему именно Окленд-Брисбен? Ведь Брисбен значительно больше Окленда, по идее надо сравнивать Окленд-Аделаида например. Но я хочу сравнить именно там, где я сам жил, и не по наслышке знаю обстановку.


Для примера возьмём три разных "семьи" иммигрантов (ну или просто местных без помощи родителей):
а) Айтишник-одиночка - full-stack developer full time job
б) Семья "работяг", парень carpenter full time и девушка бариста full time
в) Классическая семья - отец работник (full-stack developer контрактер) жена домохозяйка и двое детей

И сравним конкретно два города - Окленд, Новая Зеландия и Брисбен, Австралия

Из допущений:
-Забудем про существование Ковида
-Зарплата - это единственный источник дохода
-Не будем рассматривать дом как инвестицию, тк при таком раскладе, стратегия выбора и покупки была бы другая. Те задача просто купить дом, чтобы в нём жить
-Дом может находится в любом районе на любом расстоянии от центра, но чтобы до центра города можно было доехать на машине (а лучше на общественном транспорте) в пределах одного часа
-Сама задача стоит, чтобы купить всё равно какой дом, главная цель купить и как можно дешевле (чтобы деньги которые шли на аренду, теперь шли в сторону эквити вашего дома, который через три-пять лет вы свопните на тот, который нравится)
-Надо как минимум два бедрума (лучше три конечно) - просто потому что банк на такой дом проще даст денег чем на однобедрум, а семье "в" так и вообще три в обяз надо
-Дом может быть или просто дом или квартира или таунхаус
-Только фри-холд или кросс-лиз, но никаких лиз-холдов, те земля при покупке (пусть и кусочек) должны стать твоими
-50+ квадратов (иначе банк будет слишком много требовать)
-От греха подальше - никаких монокладдингов, чтобы не напороться на лики-билдинг


Начнём сперва с доходов. Открываю seek.co.nz и seek.com.au и смотрю примерные уровни зарплат. Плюс расчёт налогов на ЗП (paye.net.nz и paycalculator.com.au)
Окленд:
-full-stack developer full time job (134 jobs found) - NZD$100k - после налогов на руки в месяц: $6224.17
-full-stack developer contract (17 jobs found) - NZD $100 per hour (40 h/w) ~ $200k per annum - после налогов на руки в месяц: $11771.70
-carpenter full time (222 jobs found) - NZD $65k - после налогов на руки в месяц: $4298.05
-barista full time (336 jobs found) - NZD $20 per hour (30 h/w) ~ $39k per annum - после налогов на руки в месяц: $2761.07

Брисбен:
-full-stack developer full time job (131 jobs found) - AUD$100k - после налогов на руки в месяц: $6249.33
-full-stack developer contract (54 jobs found) - AUD $100 per hour (40 h/w) ~ $200k per annum - после налогов на руки в месяц: $11271.67
-carpenter full time (416 jobs found) - AUD $65k - после налогов на руки в месяц: $4337.67
-barista full time (379 jobs found) - AUD $25 per hour (30 h/w) ~ $39k per annum - после налогов на руки в месяц: $2860.00


Те в целом, даже если закрыть глаза на разницу в курсе и разницу в количестве доступных вакансий, то доходы совпадают практически один в один.
В итоге доходы наших трёх условных семей (округлил для простоты и наглядности) в месяц.
а) $6200 на одного
б) $8000 на двоих
в) $11200 на четверых

Теперь о расходах.
В них мы включим:
-Аренда (причём мистер "а" может жить в комнате, семья "б" в энсьюте, а семья "в" только в трёхбедруме или больше)
-Электричество, газ
-Связь
-Транспорт (как бензин так и автобус/поезд)
-Еда (оооооооочень по разному может быть, но мы попробуем среднее по-больнице)
-Одежда и бытовые вещи
-Здоровье (Джипи, зубные и тп)
-Дети (садик/школа и кружки)

Порыскав на форумах, да и с собственного опыта, разницы между Брисбеном и Оклендом особо нет, кроме следующих моментов:
Окленд:
-поискав на трэйдми комнату (вполне неплохую) можно снять за $200 pw (оч грубо 800 в мес), энсьют за $300 (1200 в мес), а трёхбедрум уже встанет в $650 или 2600 в мес
-транспорт бенз по $2.4 - 60 в неделю на всё (грубо 240 в мес)
-эл газ а) включено б) 70 в мес в) 250 в мес

Брисбен:
-комната: $140 (560 в мес), со своей ванной $200 (800 в мес), трёхбедрум дом $350-$400 (возьмём $400) или 1600 в мес
-транспорт бенз по 1.2, но есть платные моторвеи, но зато паблик транспорт лучше и дешевле - ок, возьмём тоже 60 в неделю (грубо 240 в мес)
-эл газ а) включено б) 50 в мес в) 200 в мес

Остальные расходы с очень сильными допущениями:
-связь - 20 в мес на человека дети бесплатно
-еда - а) 100 в нед (грубо 400 в мес) б) 150 в нед (грубо 550 в мес) в) 200 в нед (грубо 800 в мес)
-одежда - ну пусть 100 в мес у всех [ а)модный б)обычно в)эконом ]
-здоровье, ну пусть тоже 50 в мес на человека (600 в год на человека) дети бесплатно
-дети - если честно ХЗ сколько, но допустим 500 в мес на одного


Итого (очень грубое итого)
Окленд:
а) 800(rent)+240(trans)+0(power)+20(mobile)+400(eda)+100(clothes)+50(health)+0(child) = $1610 pm
б) 1200(rent)+240(trans)+70(power)+40(mobile)+550(eda)+100(clothes)+100(health)+0(child) = $2300 pm
в) 2600(rent)+240(trans)+250(power)+40(mobile)+800(eda)+100(clothes)+100(health)+1000(child) = $5130 pm

Брисбен:
а) 560(rent)+240(trans)+0(power)+20(mobile)+400(eda)+100(clothes)+50(health)+0(child) = 1370$
б) 800(rent)+240(trans)+70(power)+40(mobile)+550(eda)+100(clothes)+100(health)+0(child) = $1900 pm
в) 1600(rent)+240(trans)+200(power)+40(mobile)+800(eda)+100(clothes)+100(health)+1000(child) = $4080 pm


Получается что если завязаться узлом и все оставшиеся деньги вообще не трогать, а честно всё складывать в копилку, то получится откладывать по...
Окленд:
а) 6200 - 1600 (округлил чутка) = 4600 в мес
б) 8000 - 2300 = 5700 в мес
в) 11200 - 5100 (тоже округлил) = 6100 в мес

Брисбен:
а) 6200 - 1400 (округлил чутка) = 4800 в мес
б) 8000 - 1900 = 6100 в мес
в) 11200 - 4100 (тоже округлил) = 7100 в мес

Конечно это всё очень и очень оптимистично, тк я не учёл такие расходы как обслуживание/рега машины, непредвиденные расходы на одежду/вещи, паузы между контрактами и т.п.
Не будем обращать внимание на друзей/флэтмейтов которые живут на широкую ногу (а вы тоже так можете, но не можете тк дом надо)


Теперь давайте перейдём к тому, а что мы можем купить, какие цены, и сколько надо депозита вообще.
Открываю trademe.co.nz и domain.com.au и смотрю, что есть

Окленд (самый дешёвый трэш, лишь бы дёшево):
-Ушатанный дом (требует ремонта) в Отаре - 2 бедрума один басрум, 45 минут на машине до центра, 90 минут на общественном транспорте (прайс 400+)


-Манурева жесть, но хороший потенциал, если отремонтировать - 2 бедрума, неплохо земли, 50 минут на машине до центра, 100 минут на общественном транспорте (прайс 400+)


-Довольно таки неплохой (в разделе трэш) дом - 3 бедрума, потенциал хороший 45 минут на машине до центра, 80 минут на общественном транспорте (прайс 400+)


Никаких квартир в трэш список не попало (я удивился кстати), тк они либо менее 50 квадратов, либо лизхолдовые

Окленд (боле-менее нормальное жильё, но эконом):
Довольно таки приличная квартира - я знаю этот комплекс, бывал там в квартирах. Фрихолд, честных два бедрума, 50+ квадратов. Вполне нормальный бади корпорэйт - 3500 в год. Из минусов - нет парковки, но это сити, вам здесь машина не нужна. А если в поездку собрались - проще снять в аренду.
Этот вариант отлично подойдёт семье "а" и "б", но семье "в" ооооооооочень с большим скрипом, и скорее нет чем да.
Прайс 450+ (скорее ближе к 500)


-Три бедрума с куском земли хороший домик, да пусть и до центра 50 минут на машине, но правда на паблик транспорте аж два часа ехать, но это ж Окленд, тут на машине надо. Цена 500+


-Да надо поработать - но это четырёхбедрум с двумя басрумами в неплохом районе всего за 600+
Час на паблик транспорте или всего 25 минут на машине, но ещё есть выход на велодорожку! Те час на велике, либо реально за минут 40 на электровелике или самокате. Вот если честно, если б я планировал купить дом в Окленде - на этот бы я очень обратил внимание



Окленд (хороший дом):
-Глен Иден 3 бедрума сто квадратов. Пусть и угловой, но зато земли больше. Полчаса на машине, час на паблике. 700+


-Стэнмор бей (считай 5 минут до пляжа) 3 бедрума два басрума. Час на автобусе иииии... час на машине (я надеюсь ПенЛинк всё таки построят когда-нибудь). 700+


-Новый, четыре бедрума, три басрума. Да, снова Папатоетое, но просто ближе к центру всё сразу становится 1мил+, а этот за 800+


Получается в Окленде надо минимум 450 тысяч, на боле-менее надо 600, а на хороший дом надо не меньше 800 тысяч.


Теперь давайте посмотрим Брисбен.

Брисбен (самый дешёвый трэш, лишь бы дёшево):
-Сейчас главное читателям не только из Окленда, но из любой точки Новой Зеландии, приступ не словить. Два бедрума таунхаус с парковкой за $150+ Я не опечатался, за 150 тысяч можно купить таунхаус в Брисбене. Причём я бы не сказал, что это прямо трэш. Нормальный пусть и старый таунхаус. 30 минут на машине до центра, либо час на поезде. Или можно даже на Голд Кост ехать, тк локация прям посередине. До Голд Коста на машине 40 минут.


-Три бедрума таунхаус с приличным бэкярдом и бассейном в комплексе. Полчаса на машине до центра, 55 минут на поезде. $160+


-Три бедрума юнит, пешая доступность до метро. 50 минут без пересадок прямая ветка до центра. Либо полчаса на машине. 170+


Брисбен (боле-менее нормальное жильё, но эконом):
-Три бедрума, два с половиной басрума (гостевой туалет). Дом построен в 21 веке. Гараж + парковка. 35 минут на машине до центра, либо 50 минут на метро. 20 минут на машине до пляжа коралового моря. 250+

-Три бедрума апартмент + гараж. Всего 25 минут на метро до центра - прямая ветка. Либо 20 минут на машине. 330+


-Дуплекс дом (никаких бади корпорэйт) 3 бедрума 2 басрума. Двойной гараж. 40 минут на машине до центра, либо 50 минут на метро. 340+


Хочу обратить ваше внимание, что эконом варианты в Брисбене легко переплёвывыет по качеству даже хорошие дома в Окленде, а это мы ещё до хороших домов в Брисбене не добрались...

Брисбен (хороший дом):
-Абсолютно новый, модерн дуплекс 3 бедрум 2.5 басрум двухэтажный дом с двойным гаражом близко к центру. Всё рядом. До центра на метро 12 минут. 580+


-Три бедрума два басрума квартира плюс гараж в самом центре Брисбена. 495+


-Полноценный четырёхбедрумный дом на шести сотках земли и в 5 минутах от пляжа Коралового моря. Пусть и 40 минут на машине до центра, зато море рядом. Прямая ветка метро до сити. 590+



Могу смело сказать, что цены в Брисбене на жильё в два-два-с-половиной раза ниже, чем в Окленде. Тем более Брисбен больше по населению чем Окленд, здесь есть метро, и больше сервисов.

Теперь давайте к самому интересному.
Что в Зеландии что в Квинсленде надо 20% депозита, чтобы иметь возможность диктовать свои условия банку, но тк у нас все рабочие ребята, то можно смело идти и с 10% (на самом деле можно и с 5%, но мы допустим, что у всех них язык не подвязан договариваться с банками).
Итак, 10%
Выходит для Окленда надо от 40 до 80 тысяч долларов чтобы только только только пойти и что-то спрашивать в банке.
То бишь нужно завязаться в узелок и усердно копить (в Окленде) примерно год-полтора всем семьям (тк бОльшей семье и дом побольше надо)
А в Брисбене получается на депозит надо от 15 (прикиньте) до 60 тысяч. Итого завязавшись можно скопить за три-девять месяцев на депозит, чтобы можно было уже купить дом (а прикиньте если семья состоит из двух айтишников без детей?)
Сами понимаете, что расчёты капец какие грубые, и реально скопить на депозит займёт примерно в два раза больше времени (хотя у семьи "а" в принципе это получится).

Давайте прикинем сколько используя anz.co.nz и anz.com.au калькуляторы подставляя наши цифры
Прикинем на стандартные 30 лет ипотека.

Окленд-ушатыш 400+ - 40 депозит + $328 платёж в неделю моргадж (2.5% rate)
Окленд-эконом 500+ - 50 депозит + $410 платёж в неделю моргадж (2.5% rate)
Окленд-норм 700+ - 70 депозит + $574 платёж в неделю моргадж (2.5% rate)

Брисбен-ушатыш 150+ - 15 депозит + $117 платёж в неделю моргадж (2.1% rate - да в АУ рэйты ниже)
Брисбен-эконом 300+ - 30 депозит + $233 платёж в неделю моргадж (2.1% rate)
Брисбен-норм 600+ - 60 депозит + $467 платёж в неделю моргадж (2.1% rate)

Кстати, не забывайте, что не только сам моргадж но и рейты (ежегодные) рассчитываются от стоимости дома, а это значит, что не только сам депозит в Окленде надо больше, но и ежегодные платежи за рэйты будут больше.

P.S.
А теперь давайте рассмотрим немного альтернативный вариант или даже вариант продолжение. Стратегия такая - покупаем ушатыш как можно быстрее, потом как можно быстрее за него расчитываемся, продаём его и покупаем эконом, с тем же напором рассчитываемся и покупаем нормальный дом.
Я возьму на примере Брисбена и семьи "а".

Парень может откладывать 4800 в месяц, он за три месяца скопил 10% на ушатыш и купил его с моргаджем на три года. Итого парню больше не надо платить аренду, а это +560 в месяц, но зато надо платить моргадж/рэйты и прочие платежи. 360 в месяц легко покроет те самые платежи. Поэтому получается у парня способность платить 5 тысяч в месяц за моргадж. Но можно платить меньше и расчитаться за 3 года, а оставшиеся с 5 тысяч деньги пустить на ремонт.
Через три года у парня нет ипотеки и есть дом на 150 тыщ эквити. Можно впринципе сдать дом в аренду и поехать куралесить на Бали, но если есть цель дальше, то этот дом не надо продавать.
Дальше несколько вариантов. Если в городе недвига полезла вниз - сиди жди, копи деньгу. Если вверх - под залог текущего дома бери ипотеку под депозит на второй дом, и второй дом во вторую ипотеку.
Итого у парня сейчас две ипотеки и он покупает эконом дом в Бри за 350 тыщ. Первый сдаёт в аренду и получает с аренды примерно 250 в неделю. А за две ипотеки на 350 суммарно надо платить банку... $303 в неделю.
Итого получается всего через три года завязки парень уже живёт в приличном трёхбедрумном доме, плюс имеет двухбедрумный инвестмент дом. При этом суммарный платёж по ипотеке у него (за вычетом прибыли от тенантов) всего 50 долларов в неделю. Но ведь можно остаться жить в маленьком доме, и наоборот сдать большой. Тогда вообще парень даже в плюсе остаётся.
Дальше сами додумаете историю и как действовать? :)


Tags: Брисбен, Окленд, ау, дома, мысли вслух, нз
Subscribe

Posts from This Journal “мысли вслух” Tag

  • Дальность хода убивает

    Я конечно фанат электричек, но дальность хода убивает весь кайф. Далеко не поедешь, зарядок мало, заряжаться долго, батарея греется,…

  • Да!

    Это оказалось намного сложнее, чем я думал... Тысяча дней подряд как минимум 8000 шагов ежедневно. Сложностей несколько: -можно тупо забыть - у…

  • Ровно год на электро-машине

    Да, раз раз и уже год прошёл, вот как раз тот пост, где я машину купил За год я проехал 18 тысяч км, не так много как обычно езжу, но тут…

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 80 comments

Posts from This Journal “мысли вслух” Tag

  • Дальность хода убивает

    Я конечно фанат электричек, но дальность хода убивает весь кайф. Далеко не поедешь, зарядок мало, заряжаться долго, батарея греется,…

  • Да!

    Это оказалось намного сложнее, чем я думал... Тысяча дней подряд как минимум 8000 шагов ежедневно. Сложностей несколько: -можно тупо забыть - у…

  • Ровно год на электро-машине

    Да, раз раз и уже год прошёл, вот как раз тот пост, где я машину купил За год я проехал 18 тысяч км, не так много как обычно езжу, но тут…