За всё время согласовний с банками, мы конечно же, время не теряли - мы смотрели районы, мы смотрели дома, а точнее мы принципиально смотрели именно таунхаусы. Потому что это - все удобства дома, при этом не надо тратить кучу сил на поддержание его состояния.
Да даже очень простой расклад, я прикинул, в доме крышу раз в 10 лет надо "запиливать" - это 5 тыщ. или 500 в год. Плюс страховка дома от невзгод - ну пусть ещё 500, плюс мэинтенас бассейна - ешё 500. Плюс садовник - ещё пару сотен. Плюс фасад - ещё сверху. Плюс страховка от пожара/наводнения/других невзгод. Вот уже и добрались к стоимостии ежегодной бади корпорэйт (которая включает все эти сервисы). Плюс таунхаус комплексы вместе едино хорошо выглядят. А не так, что у тебя дом шикарный, а сосед вдруг раздолбай.
Мы мельком посмотрели Индоропили/Шервуд, в ту сторону, потому что там Яна жила, когда только приехала в Брисбен. Совсем чуток глянули Морнинсайд. Но основной фокус у нас был Нью Маркет/Гейтхорн/Мичелтон/Эвертон Парк - в общем вся северо-западная ветка. Там мы облазали много всего.
Мы ещё заглянули в Чермсайд, но там на меня напало ощущение, что это - Красноярск :) - поэтому этот район как и Индоропили/Шервуд ушли в конец нашего списка.
А вот в Эвертон Парке мы таааакой вкусный домик видели, прям ням-ням. Он правда был только двух-бедрумным, но это было окей. Это было ещё до пре-апрува, так что этот домик ушёл (и хорошо что ушёл на самом деле!).
У нас вообще в этот раз в целом были такие приоритеты (именно в этом порядке, те верхние пункты перевешивают нижние):
-Район (у нас был отдельный лист приоритетов Районов. Например Эвертон Парк был на первом месте). Приоритет расставлялся (и районы добавлялись) по мере нашей разведки Брисбена
-Локация - близость к магазинам, ресторанам
-Близость к станции паблик транспорта пешком
-Добираться до работы пешеходу - от двери дома до двери работы в минутах
-Окружающий контингент на улице, районе
-Убитость дома - нужно ли делать ремонт
-Вид дома снаружи
-Стиль дома - уютный ли дом
-Возраст дома
-Наличие фибр-оптики
-Наличие гаража обязательно
-Количество комнат (мы смотрели и двух и трёх бедрумные)
-Боди корпорейт
-Цена
-Этажность - двух-трёх этажный лучше (конкретно нам так хотелось)
-Материалы дома и крыши (кирпич и черепица - это плюс)
-Приватность дома - возможность создавать шум
-"В тупичке на горке" - этот пункт появился после покупки дома в Фангареи - потому что именно дома в тупичке на горке - самые классные :)
-Вид из окон и с деки
-Близость к станции в минутах на машине
-Наличие газопровода
-Удобство заезда к дому и от дома на машине - те например заезд с интенсивной улицы - это минус
-Количество туалетов/ванн
-Отдельная ландери
Искали мы варианты через domain.com.au и realestate.com.au
Интересно, что в НЗ когда ищешь, выбираешь из минимума, хоть бы что, а тут же СТОЛЬКО вариантов!
Да и заметьте ещё разницу с Новой Зеландией - пункт "цена" далеко не в первых строчках :)
Это кстати встало своеобразной проблемой, т.к. когда смотришь всё подряд - ничего не найдёшь. Нужно было сузить фокус поисков ещё уже.
Кстати, если паблик транспорт для вас - это важно (а для нас это важно), то пробуйте проехаться не только в выходные, но и в рабочие дни после работы. Так в Эвертон парке в выходные можно было за 20 минут доехать, а в 5 вечера в среду это заняло час (!), т.к. автобус тупо в пробке стоял.
По субботам мы обычно смотрели домА, а по воскресеньям исследовали новые места/районы, и сам Брисбен в целом.
Один раз мы поехали на пляж (купаться, а не дома смотреть) на Редклиф, и пока ехали на поезде, из окна обратили внимание на районы по пути следования поезда:
Каланга, Мурумба Даунс и Манго Хилл - в общем всё близлежайшее к Норслейкс.
Решили тоже их посмотреть, т.к. по сравнению с тем же Эвертон Парком из них быстрее добираться на паблик транспорте до сити, а сами районы выглядят значительно привлекательнее, плюс это достаточно новые районы, и соответственно вся инфраструктура здесь тоже вся новая.
В другой день поехали полазать по районам без пляжного набора :) - прошлись пешком через Норслэйкс, озеро Иден и новые торговые центры, включая Икею ^_^
Все эти районы очень похожи на Милвотер в Окленде, такое же всё свежепостроенное, в общем мы прониклись.
Решили, что будем смотреть дома именно в этих районах, да и отзывы на homely.com.au тоже подсказывали, что на эти районы стоит обратить внимание.
Собрав объявления в этих районах в кучу, и отсортировав по опен хомам - мы поехали смотреть. Интересный момент, что у всех, кто участвует в куплях/продажах недвижимости, мозг взрывается, когда им сообщаешь, что у тебя нет машины. В их мировоззрении просто невозможно всё это делать БЕЗ машины. Но это ж мы, мы не делаем как все - мы делаем как надо :))
Всё что посмотрели, всё в целом вписывалось в наш список, но нектороые дома были далеко от метро, некоторые были с видом на соседний "квартирник", некоторые были не очень новые, но самые вкусные оказались в Манго Хилл.
Лирическое отступление, знали ли вы, что можно двигать сразу несколько офферов? Все агенты, лоеры, продаваны, статьи, брошюры, ютюб-эксперы и все кому не лень твердят, что дал офер - ты уже обязан. Разьясняю ситуацию - смотря какой оффер ;)
Обычно агенты и продавцы пытаются вам подсунуть сразу договор купли-продажи на подпись. Но это подстава - вы его подпишите, а они будут тянуть - и вот тогда вы в подвешенном состоянии. Дёрнутся не сможете, т.к. если продавец тоже подпишет, то вы обязаны, а если не подпишет - то вы и сделать ничего не сможете.
Но мы уже не нубы (как в прошлый раз :), поэтому мы давали офферы на своей форме!
Вот на такой:
Dear {Real Estate Agent},
Further to our inspection today and review of the contract we would like to place a formal offer of AUD $$$$ for the vendor’s consideration on {property address}.
This offer is subject to:
1. Legal review of the contract and strata report;
2. Finance approval (pre-approved already);
3. Satisfactory building and pest inspection
As we are in a position to move quickly, we are also happy to discuss earlier settlement timelines with the vendor.
Should you have any queries or feedback please contact me on ph xxxxx or email xxxxxx
Offer is valid until xx/xx/xxxx
Regards,
{Name}
Разьясняю по пунктам, во-первых, своя форма сразу показывает продавцу (и агенту), что вы знаете, что делаете и тупить не будете. Во-вторых, я сразу указываю, что нам хоть и требуется финаншиал аппрувал, но мы уже имеем пре-апррувал, что опять же означает, что мы готовы, и в целом всё пойдёт быстрее, и с очень большой вероятностью безотказно. В-третьих, дополнительно указано, что мы готовы действовать быстро. И самое главное, у оффера есть экспайри дэйт! А это значит, что оффер действителен только допустим 5 дней, и если продавец не согласится на него, мы пойдём к другому. Это опять же показывает серьёзность намерений, что мы вату катать не собираемся, но в то же время подталкивает продавца принять решение быстрее.
А ещё, знали ли вы, что на один дом можно двигать сразу несколько офферов? То есть можно например дать 500 тыщ с требованием билдер репортов, и тут же дать оффер на 400 и без репортов, и тут же 200 просто по приколу. Потому что агент должен предоставить все офферы вендору, и вендор уже имеет право выбирать из предоставленных. Можно например дать хороший оффер и очень короткий эйспайри дэйт, и второй уже меньше по деньгам, но больше на подумать. Это поджигает азарт у продавца, и так можно выбить более лучшие условия для себя :)
А ещё, знали ли вы, что офферы можно двигать, и их могут принять, даже если продавец устраивает аукцион, и вообще ни слова про офферы нет? То есть, не нужно обращать внимание на "тип" продажи. Просто раздаёте свои офферы направо и налево, пока кто-нибудь не согласится.
В общем мы так и делали, и самое интересное сработало два оффера. Причём первый дом нам был более интересен, но если вдруг что (например если бы билдер репорт вышел плохим), то я держал второй оффер "горячим", то бишь задавал газзилион вопросов, просто чтобы тянуть время, пока мы разбираемся с первым домом :)
Первый сработавший оффер, я сказал агенту, чтобы присылал контракт. И когда он его прислал, я сразу же его отправил нашему солиситеру.
Кстати, про солисетера.
Я стал искать солисетера как можно ближе к месту где мы живём/работаем, чтобы всегда иметь возможность заскочить к ним в офис, чтобы обсудить вопросы. Когда мы покупали дом в Фангареи мы использовали солисетера из Фангареи, плюс мы его подключили чуть ли не в самый последний момент, это было окей, но неоптимально.
В этот раз я знал, кто это, зачем он нужен, и когда его подключать к нашим делам. Так же я знал, что не надо идти в большую контору, лучше всего где работают три-пять человек, потому что именно такие компании работают лучше всех и при этом не просят много денег за свои услуги.
Я пришёл ногами к солисетеру в офис и сразу стал задавать каверзные вопросы, что аж паренёк на респшене решил, что лучше позвать главного - директрису компании солистиров. Дальше мы уже работали только с ней. Первое, что я уточнил, это фиксированный ли прайс или как высчитывается стоимость услуг солиситера. Договорились на фикс-прайс, что например если вдруг первый дом отвалится по-любым причинам, то при работе со следующим домом, нам нисколько добавлять не придётся.
Вы знаете, насколько я не люблю все типы агентов, но вот кокретно эта солиситер - она просто выше всяких похвал. Никакой ваты, всё по делу, без задержек! С хваткой, понимает желания клиента, и готова давить других. То что надо! Скажу наперёд, спойлер алёрт, с помощью этого солисетера и её советов мы сэкономили порядка десятка тысяч долларов.
В общем она подключилась сразу, мы с ней обсудили договор купли-продажи, ньюансы, и она написала агенту/продавцу целый ряд вопросов, указаний и т.п. Плюс, поскольку в контракте было указано, что на проперти проживают тенанты - мы использовали этот факт, чтобы сбить цену вниз, т.к. чтобы тенантов выселить нужно минимум 2 месяца (по закону), и это как бы подстава покупателю (на самом деле нет :), но очень хороший повод негошиэтить прайс. Так же мы запросили снижения начального депозита (это не основной депозит, а по сути заявление о намерении в виде кэша) с 10 тысяч до 1 тысячи. Плюс требование, чтобы тенантов выселили, и ещё целый лист Due Dilligence, который давал нам legal возможность соскочить с агримента чуть ли не в любой момент. И, ещё весьма важное, мы запросили финанс и репорты 14 бизнес дэйс.
В чём прикол 14-ти бизнес дэйс? Обычно указываются просто дни, например 14 дней или 21 день, можно хоть 90 дней поставить, но чем больше дней, тем больше шанс, что продавец не захочет ждать, и не станет подписывать такой контракт (а подпишет с кем-то ещё например). А 14 бизнес дней - это в худшем случае 3 недели, а если на праздники или правильные выходные попасть - то больше месяца. У нас так и вышло ^___^
Сказать, что агент очумел от такой прыти - это ничего не сказать. По случайному стечению обстоятельств, их (продавца) солисетер оказался не таким прытким, и его фокус ушёл больше на подготовку документов с учётом наших поправок, нежели fight-back. Я даже не уверен, что он с продавцом особо что-то обсуждал, просто молча стал переделывать договор купли-продажи под наши требования. Мораль - не каждый солиситер одинаково полезен :)
Через примерно неделю нам прислали новый договор купли-продажи. При этом всю неделю наш солисетор доставал их солисетера, чтоб те шевелились.
Может из-за давления или просто горящих сроков (там ещё праздники наложились, все хотели быстрее все дела сделать), что их солиситер зачем-то (или может даже по ошибке), уменьшил размер не только начального депозита, но и размер второго депозита до 1 тысячи (вместо 10-ти). Вообще всего платёж за дом идёт в трёх депозитах - начальный, анкондишнл-стэйт и потом остаточный.
В общем нам это уменьшение на самом деле сильной роли не играло, т.к. всё равно остаточный платёж покрывает сумму, но всё равно получилось приятно, да и даже наш солисетер удивилась этому факту :)
Контракт готов, все согласны, все подписи поставили - мы перешли в режим кондишнл-контракта, т.е. мы делаем все проверки/репорты, и по результатам принимаем решение - берём мы дом или нет.
Я уже был очень позитивно настроен, и особо не ждали никаких подвохов, единственный тонкий момент был - это как получить деньги для депозита из новозеландского банка.
Я отправил этот контракт в АНЗ Новой Зеландии, чтобы удовлетворить их требование.
На что мне пришёл ответ - да, отлично, спасибо, заходите в офис в Окленде, чтобы подписать бумаги (whaaat?).
Я пишу в ответ, банк, камон, я же специально пока я был в Новой Зеландии на прошлой личной встрече три раза спросил/уточнил, что наше присутствие НЕ понадобится, что всё можно решить по емейлу/телефону. В общем давайте что-то придумывать и желательно ОЧЕНЬ быстро, т.к. часики кондишнл-контракта уже тикают (ой как хорошо, что я поставил 14 бизнес дней)!
Я стал предлагать, что пусть даже АНЗ Австралии отличается от АНЗ Новой Зеландии, но может мы можем в АУ подписать, и в НЗ зачтут? Или может наш солисетер сможеть выступить как понятой и подтвердить как наши личности, так и факт подписания нужных бумаг? Ну или на крайний случай мы можем прилететь на один день в Окленд, но желательно нет, т.к. из-за праздничного сезона билеты стали по 750 долларов (а не 280 как обычно), и просто выкидывать 1500 очень не хотелось бы.
Прошло три дня, целых три дня! Но мистер НЗ банкир появился с согласием, что мы должны подписать документы в присутствии солисетера, и чтоб она подтвердила и отправила подписанные ему обратно. Мы всё так и сделали. И на следущее утро пришло письмо, что поздравляю, денюжка отправилась к вам на счёт. Я открываю аккаунт - и точно, на Теслу уже хватает денег! Ура! :D
Я пишу письмо ответ НЗ банкиру - спасибо большое, вы - самый лучший банкир, а мне в ответ приходит автоответ - я в отпуске на месяц. Т.е. реально в последний день успели! А иначе пришлось бы через какого-то другого человека всё это пытаться сделать, и соответственно всё заново всю схему объяснять! Фух!
Теперь встал вопрос - а как эти НЗД деньги переправить в АУД сторону. У меня есть трансфервайз, но, пока мы получали эти деньги уже прошло время, а кондишнл-контракт часы никто не отменял, которые сроки жмут и жмут. По идее трансфервайз должен перевести за пару дней, но есть ньюанс - например если выходные или праздники (а это как раз было самое время и того и другого), то транферс может занять больше времени, причём неизвестно сколько. К тому же, трансфервайз может запросить источник денег, а это дополнтильные задержки, документы, проверки и т.п. Поэтому я решил сделать перевод через банковский перевод, сорри за тафтологию. На это пришлось потратить на 500 больше денег, чем на трансфервайз, но зато деньги пришли уже в тот же день. Ура! Можно подаваться на АУ ипотеку :)
Когда стало понятно, что с АУ банком в принципе замороки не будет, т.к. депозит - вот он, прям здесь, то я сразу заказал билдер репорт и пест-инспекцию. Плюс мы заказали кансил-репорты (в НЗ они Лим-репорт называются), чтобы солиситер мог кансил-репорты посмотреть и подсказать, если что подозрительное.
Пест-инспекция прошла без проблем, а билдер репорт указал на то, что в одном из душей есть трещина на плитке. Мелочь, скажете вы, мелочь скажу я, но с точки зрения билдера - это возможный the risk of water leaks and damage, и в репорте выглядит как evidence of Major Defects was found. Починить такое никаких проблем, даже самому, но - это же очень хороший повод использовать на деле!
Вот кстати снова отступление, что в любых мануалах говорится, и все советчики/брошюры советуют - делаете репорт, если не понравилось, то имеете право соскочить с покупки. Но кмон! Никто не говорит самого главного - зачем соскакивать с покупки, в которой всё остальное отлично? Это наоборот надо использовать, чтобы сбить цену! Вот что нужно делать!
Причём продавец тоже прекрасно понимает, что это отличный повод для покупателя, чтобы соскочить, плюс продавцу придётся всё это чинить, плюс искать нового покупателя, плюс там же тенанты он сайт живут - сколько всё это времени займёт? Поэтому зачем всё это продавцу, когда можно просто подвинутся чуть-чуть в цене.
Вот опять же, не все знают, что даже подписанную в конртакте обеими сторонами цену всё ещё можно двигать. Я пишу нашему солиситеру, так и так, будем негошиэтить цену вниз на этом факте, и главное, что риска никакого нет, то есть либо продавец подвинется, либо всё оставит как есть, но сам продавец соскочить не может.
Наш солисетер отправляет новую цену, на следующий день приходит подтверждение от продавца - они согласны! Ура!
Потом пришли кансил репорты - там вообще всё без вопросов, опять же в основном из-за того, что дом был достаточно недавно построен.
А ещё в Австралии оценку дома делает сам банк, то бишь танцев с бубном с аппрув/неаапрувд оценщиком (как в прошлый раз в НЗ) не было. Банкир просто сообщил, что да, по цене всё отлично, в оценку банка вписываемся без проблем.
Все репорты нас удовлетворили, можно было идти анкондишнл. Мы заплатили второй депозит (анкондишнл-стэйт), а продавец со-своей стороны выдал уведомление тенантам, что им надо будет съехать в течении 60 дней или раньше. Потому что у нас одним из условием договора было, чтобы дом должен перейти к нам уже БЕЗ тенантов. Это было сделано, чтобы попасть под хоум консешн попадать, то бишь чтобы заплатить меньше стэмп-дьюти.
Кондишен звучал примерно так: что наступит раньше, либо одна дата, либо другая дата, либо через 7 дней после того, как тенанты съедут. То есть получалось, что у нас была очень размытая дата сеттелмента. Более того, получалось, что наша дата сеттелмента зависила от чужих тенантов и от их решения, когда они съедут.
Дальше уже пошли кристмас и новогодние праздники, все ушли по отпускам, всё равно 60 дней (но это не точно :) ждать пока тенанты съедут.
Это даже после праздников банкир позвонил и спрашивает - ребята, а что вообще происходит, почему мы ничего никуда не двигаемся? Пришлось и ему объяснять ситуацию с тенантами.
Уже в феврале пришло уведомление от продавца, что тенанты съехали раньше, и получалось что наша планируемая дата сеттелмента тоже сместилась на неделю раньше, а точнее на прошлую пятницу, на день святого Валентина ^_^
Вот как раз в прошлую пятницу мы и "засеттлились" - всё прошло онлайн, Яна в Брисбене, Я в Окленде, наш солиситер в Милтоне, продавца солиситер в Норслэйке, агент в Манго Хилл, банкир в Мельбурне, продавец в Сиднее - глобализация однако :)
Причём здесь нам не нужно было переводить основной депозит с банка на траст аккаунт солисетера как это делают в Новой Зеландии. Здесь просто у банка было письмо-авторизация на проведение транзакции снятия денег для депозита для покупки дома. Эти деньги вместе с остальными деньгами от банка были переведены в траст к нашему солиситеру, потом от нашего - солисетору продавца, и уже дальше продавцу. Вот такая схема.
Для нас это прошло очень прозрачно и без заморок.
Мы сразу же получили ключи от дома. Теперь у нас есть дом в Брисбене! Ура!
P.S.
На всё про всё ушло почти 9 месяцев, из которых было с добрую сотню различных митингов, звонков, согласований, обсуждений и т.п.
Я контактировал с около полусотни различных банкиров, агентов и прочих консультантов/помощников/адвайзеров.
У нас было несколько моментов, когда мы уже думали, что всё, фокус не получится, позже (через год например) всеми этими вопросами займёмся
Несмотря на наш челлендж не потратить ни копейки денег, всё же пришлось выложить кэш, но суммарно вообще за всё всё всё мы уложились в $10k.
Дом без мебели (само собой) - нам сейчас придётся снова (уже в какой раз :) покупать и обставлять дом снова - но это приятные хлопоты
Про сам дом:
-три бедрума, два с половиной басрума (два душа, два туалета, ванная, и ещё один дополнительный гостевой туалет на первом этаже)
-8 лет дому
-два этажа
-гараж + парковка
-отдельная комната прачечная
-бак-буффер для воды (на случай сухого сезона), а так вода центральная
-центральный газ, фибр оптика
-фасадный газончик, бэкярд с навесом и газоном
-кирпич и черепица
-потолочные вентиляторы в каждой комнате, кондиционер
-общий бассейн для владельцев в комплексе
-вид из окон на парк/лес
-5 минут пешком до станции метро (прямой поезд в сити)
-35 минут на машине до сити
-45 минут на поезде до сити
-15 минут пешком до супермаркета, кофейни
-20 минут на машине до пляжа Кораллового моря (полчаса на автобусе)
-5 минут на машине до торгового центра, Икеи и т.п.
-5 минут на машине до моторвея
P.P.S.
Никогда не принимайте "нет" за ответ, часто за этими "нет" есть много "да", просто надо пробиться.
P.P.P.S.
Осталось мне только долететь до Брисбена, чтобы отпраздновать это всё по-настоящему :)