Vitaly - New Zealand - Australia (covetor) wrote,
Vitaly - New Zealand - Australia
covetor

Categories:

Приключения двух уже ненубов продолжаются (часть первая)...

... австралийская версия



Когда мы приехали в Брисбен, конечно же ничего мы про дом никакой не думали, мы же, можно сказать - свеже-понаехи, купить дом - это точно не в приоритете, бытовые вопросы надо сперва решать.

Первое, что было сделано - это конечно же счёт в банке и австралийская карточка.
Мы в НЗ были пользователи ANZ - и поэтому решили в Австралии тоже к ним пойти.
И, как собственно, любой банк на земле, нас банк решил пригласить на "побеседовать" - обсудить наши планы и как банк нам может помочь (всегда меня веселят эти помощники :), чтобы мы смогли добиться наших планов.
Первая встреча была у Яны, т.к. на тот момент я ещё не приехал. На тему дома ей там рассказали про стандартные 20% депозита и т.д. и т.п. - в общем обычная песня, абсолютно ничего интересного.
Но зато нам стало понятно, что в целом банк Австралии нормально смотрит на нас и на наши новозеландские паспорта - вот это была ценная информация.

Потом прилетел я, и мы решили снова сходить в банк и поговорить уже более конкретно, про конкретно нашу ситуацию.
В банке нам сперва хотели "запеть" заученную песню, но я прям с порога начал задавать каверзные вопросы, чтобы выудить полезные (ответы):
- а можно ли податься на НЗ паспотрах (можно)
- а можно ли, что только один человек в семье работает в Австралиии (можно, но сам факт, что я тоже фул-тайм работаю пусть и в НЗ - это плюс)
- а можно ли зачесть мой доход? (надо обсудить с вышестоящим, возможно можно)
- а можно ли с 5% депозита (можно с очень большим натягом, и то, только при условии, что есть 6 месяцев кредитной истории. А чтоб кредитную историю получить надо кредитную карту, которую можно получить только через 3 месяца работы, т.е. 9 месяцев суммарно нужно, чтоб с 5% "попробовать" податься, а иначе 10% минимум и то очень очень кряхтя, но вроде как можно, а вообще 20% минимум несите)
- а можно ли прям вот прям сейчас податься (нет, тк надо хотя как минимум 3 месяца отработать в текущей компании, а Яна только месяц на тот момент отработала)
- а можно ли использовать наш Фангареи НЗ дом как залог (напрямую нельзя, но через NZ моргадж топ-ап по идее можно, но это надо с НЗ банком обсуждать)
- а можно ли засчитать доход в НЗ от тенантов в доме в Фангареи (скорее нет, чем да, но надо обсуждать)
- а можно ли идти как First Home Buyer (нет, т.к. нужно не иметь сейчас и в прошлом (!!!) никакой недвижимости в мире (!!!) а не только в АУ)
- а это ещё означало, что придётся платить австралийский Stamp Duty налог
Конечно же ответы приходилось вытягивать клещами, т.к.
а) Банку хочется вас захомутать на более выгодных банку условиях
б) Работники банка большинство ответов просто не знают, т.к. привыкли по стандартным схемам работать
в) Выяснилось, что австралийский ANZ и новозеландский ANZ имеют только общее название, а по сути это две абсолютно независимые организации
г) По последним двум пунктам про налог и first home buyers я был категорически не согласен с банкиром (я то уже успел пройти через уйму "самых умных" специалистов до этого), мы - фёрст хом баеры в АУ! Точка.

В общем получалось, что нам нужно было как минимум дождаться трёх месяцев Яниной работы (а по хорошему все 9 месяцев, чтобы под 5% депозита можно было, а не 10%), плюс выяснить что такое НЗ моргадж топ-ап и можно ли его взять и как его взять.
Я время не терял и сходил в другое отделение банка, чтобы обсудить эти же вопросы с другим банкиром (чтобы убедиться, что всё верно). Новая банкирша, назовём её Мэнди, сказала, что у неё вообще муж новозеландец, и что всё мы можем сделать без проблем, и что банк и доход мой сможет зачесть, и что дом в Фангареи под залог мы сможем сделать (через топ-ап), что она чуть ли не сто раз так делала.
В целом очень положительно сходил на эту встречу. И вообще она сказала - время не теряйте, ходите на опен хоумы, смотрите дома!


Тем не менее вопрос со Stamp Duty оставался открытым, тк эта новая банкирша тоже сказала, что надо будет платить.
Но принимать этот факт не входило в мои планы (мало ли что "специалисты" говорят, видал я таких специалистов много)
Поэтому я связался с Queensland Treasury, где Revenue Officer мне объяснил, что вообще как бы все всегда должны платить стэмп дьюти, просто есть эксемпшены (как по-русски то сказать? исключения что-ли, т.е. когда ты можешь избежать данного налога) - но эксемпшен он не единый, а как бы размер стэмп дьюти состоит из нескольких частей, некоторые - можно избежать уплаты, а некоторые - нет.
То есть под "хом консешн" мы попадаем (но надо будет потом доказать, что мы сами 12 месяцев прожили в этом доме, и что именно этот дом является основным домом для проживания), а под фёрст хом консешен нифига не попадам, т.к. "A first home concession is available only if you have never owned a residence previously (worldwide)."
То бишь надо было учитывать этот факт - это означало, что понадобится ещё больше депозита, т.к. надо будет платить стэмп дьюти, который тоже не фиксированный и расчитывается из нескольких факторов.
Плюс к этому надо прибавлять услуги адвокатов (солиситер), репорты и т.п.
В общем получалось, что нам просто нужны были денюжки, кэш кэш кэш. Чем больше, тем лучше.

Ну и в целом, мы занялись исследованием Брисбена, чтобы всё же для себя понять - хотим мы здесь жить или нет (тоже важный момент так-то :)
Яна получила кредитную карту, чтобы просто "часики австралийской кредитной истории" начали тикать.


Потом я полетел обратно в НЗ, и чуть ли не из аэропорта сразу поехал в НЗ банк обсудить наши варианты.
Как вы знаете, с момента покупки дома, в НЗ поменялись требования к размеру депозита (размера equity) для residential investment недвижимости. Те если раньше нужно было 20%, то потом подняли аж до 40%, потом ввели послабление до 35%, а потом ещё ослабили до 30%.
Но даже 30% - это тоже неплохое такое требование, тем более как вы можете помнить, мы Фангареи дом покупали с 5% и размеры выплат не увеличивали. Теперь внимание вопрос - как из всего этого вообще можно хоть что-то выиграть?
Но ведь в Новой Зеландии бушует кризис недвижимости - очень высокие цены, и они растут и растут, а сейчас особенно в регионах.
Получилось, что наш дом вырос в цене (т.е. поднялась его эквити), и соответственно любая эквити выше 30% - это размер денег, которые можно по-идее взять у банка.
И как бы получалось, что хоть цена и выросла (и даже прилично), но недостаточно неприлично! Вот тут как раз я прочувствовал смысл услышанной фразы в прошлом: "Плохо, что цены на недвигу в НЗ так растут. Они недостаточно хорошо растут!".

Я немножнко приуныл, т.к. там по сути никаких денег и не получалось, так, чуток совсем, пшик.
Получалось, что ничего у нас не получалось, нужно было ещё копить (где-то взять) денег.
Мы думали разные варианты, даже такие экстремальные, что дом в Фангареи переписать на меня, а Яне одной подаваться на ипотеку в АУ.
Но тут пришла очень интересная идея, а что если дом в Фангареи - это не резиденшиал инвестмент, а основное место жилья в НЗ. Ведь почему нет? Всё равно из дома на Ореве мы уже съехали, Яна живёт в Брисбене, а я - удалёнщик, и когда мы в НЗ мы можем приехать по сути только в свой дом в Фангареи. Плюс мы сдаём там только две комнаты из трёх.
Под основной дом можно было брать деньги все что выше 20% эквити - а это уже конкретная сумма. Осталось только убедить НЗ банк в этом.


Я отправился на очередной аппоинтмент с НЗ банком, и стал выяснять, что нужно сделать. Громкость "кряхтежа" можно было слышать даже из соседнего здания, и что им очень надо подумать над всем этим. Но я давил как мог.
Мы решили встретиться через неделю, т.к. банкиру нужно было согласовать/узнать детали что и как.

На следующей встрече банкир сказал, что при таком раскладе, да, у меня как бы получается два основных места жилья - в НЗ и в Бри, и что можно будет рассмотреть заявку под 20% эквити.
Я не постеснялся и спросил, а если б я так же в Крайсчёрче например работал - на что банкир сказал, да так тоже можно бы было :)
Банк НЗ запросил с меня как обычно кучу документов, плюс кучу документов с Яны - всё стандартно.
И через пару дней нам пришёл пре-аппрувал (бумага, что при определённых условиях банк согласен дать нам денег)...

В пре-аппрувале красовалась надпись, чтобы получить денюжку мы должны предоставить Sales&Purchase agreement на покупаемую в Брисбене проперти. Пам-пам-пам! Понимаете прикол? Чтобы получить Sales&Purchase agreement нам надо сперва взять пре-аппрувал ипотеку в АУ банке, а чтоб на неё даже просто податься нужен кэш, а чтоб взять кэш нужен НЗ-банк с преаппрувалом, который требует сэлс и пёрчес агримент. Замкнутый круг получается.
И это ещё не все, вторая надпись гордо сообщала, что банк НЗ должен взять новый дом как секьюрити для лоана (!!!) - то бишь использовать новый дом как залог!
Я пишу в ответ письмо - спасибо конечно за пре-аппрувал, но со мной с таким пре-аппрувалом ни один Австралийский банк даже разговаривать не будет.
Договорились на встретиться с НЗ банкиром - обсудить.

Приехал в НЗ банк, банкир сказал, что поговорил с вышестоящим начальством этот вопрос, и что даже несмотря на то, что они не имеют возможности использовать новый дом как секьюрити, но это стандартная форма, и чтоб форму поменять нужно 5 лет (скорее всего даже не шутка), и что он может просто дать дополнительное письмо, объясняющее ситуацию. Нууу, эээээ, как-бы окей с этим вопросом, хотя и непонятно как АУ банк на такое отреагирует. А про сэйлс и пёрчес агримент - это вообще стандартная процедура. Да, блин, она стандартная когда ты всё делаешь внутри одной страны.
Ладно, решили, что я приеду в АУ и уже будем там смотреть что и как. Если не получится - всё равно в НЗ снова лететь, и там уже буду снова разговаривать (если понадобится).
В общем, окей - какой-никакой пре-аппрувал есть - уже можно хотя бы пробовать что-то делать.
Я сперва хотел ногами прийти в АУ офис, чтобы при личной встрече объяснять что и как с этим пре-аппрувалом, т.к. по емейлу могут сразу отправить и даже не читать что там за "пре-аппрувалы".
Но ждать что-то так не хотелось, и я решил всё это сделать по телефону. Какая разница что я территориально в НЗ нахожусь - звоню то я в Австралию :))


И вот тут началось самое интересное.
Я позвонил "Мэнди" в АУ, но она оказалась в отпуске.
Тогда я решил договориться с кем-то ещё из АНЗ банка в АУ, ведь разницы нет с кем работать? так? или нет?
Алё, ипотеку хотите - нет проблем! Сколько у вас депозита? Нисколько?! Только какая-то бумага? А вы ещё и не австралиец? А вы ещё и не работаете (и никогда не работали) в Австралии?! А вы ещё и сейчас даже не находитесь в Австралии?!
И тут я вспомнил, как в прошлый раз при покупке дома я бесконечно сидел на телефоне пытаясь пробиться хоть куда-то хоть через кого-то.
Причём в этот раз я даже не звонил в разные места, я звонил в АНЗ банк - мне нужно было просто напороться на любого работника, кто готов работать вне заложенных рамок и может включать голову. Ведь, заметьте, это же я клиент, я. Где теперь оказались все эти байки банка про то как банк готов помочь?.. помочь мне добиться своих планов (с)
Я реально прошёл через человек двадцать, и ничего не получалось. Нет депозита - до свидания.
Но я не останавливался, и в какой-то момент мне попался нужный человек! Этот товарищ говорил миллион раз нет, он реально почти на все мои вопросы/предложения отвечал нет, но он разговаривал! Он включил голову и реально пытался разобраться в ситуации! Интересно, что территориально он находился в Мельбурне, но это было неважно (вот реально в глобальном мире живём). По итогу разговора мы с ним решили, что он вышлет мне весь список необходимых документов, мы их пришлём, он их загрузит в систему, и будем уже дальше плясать от этого. Отлично! Движение пошло!

Мы отослали все мыслимые и немыслимые документы, потом он дополнительно спрашивал ещё, потом ещё и потом ещё немного.
Всё это заняло какое-то время, что я уже успел прилететь обратно в Брисбен.
Рассмотрев заявку этот грамотный банкир прислал следующий расклад - банк готов дать денег (ура!), но только почти в два раза меньше чем мы запрашивали (whaaaat?). В этот момент я даже обиделся на АНЗ, что зачем было всю эту канитель с документами устраивать, сразу бы сказали, что мало денег только дадут - мы бы время не тратили. И несмотря на это всё даже на эти деньги в Брисбене МОЖНО что-то купить, т.е. мы не собирались такое старое/далёкое/ушатанное покупать, но в принципе возможность была (!) - это просто в сравнении с Оклендом, где старое/далёкое/ушатанное - это и есть то что тебе "надо".
Я пытался узнать про варианты, но АНЗ сказал, что единственный вариант увеличить сумму - это бОльший депозит.


Посколько территориально я уже был в Брисбене, я решил просто забить на АНЗ, и пойти ногами в другие банки на побеседовать и посмотреть варианты. Ведь АНЗ банк какие-никакие деньги всё же готов был дать, а это значит, что другие банки тоже сразу не пошлют.

Сперва пошёл в Suncorp банк. Просто потому что прикольный логотип - как корпорация зла :)) На деле оказалсь корпорация отсутствия понимания что вообще происходит. Такого количества непонимающих работников я ни разу нигде в жизни не видел. Как будто просто с улицы народ набрали, и сказали - вот иди, посиди на кастомер сервисе, на месте разберёшься. То есть я жаловался на людей в рамках - это всё цветочки, тут из точечки чуть в сторону - всё, пустота в глазах работников. Обещали перезвонить или назначить встречу, guess what, даже не вспомнили про меня, а я и не против.
Потом я пошёл в Commonwealth банк, и удачно совпало - попал на Платинового работника ипотек. Паренёк лет 35-ти, в костюме, серьёзный, в теме шарит. Пре-аппрувал из НЗ его устроил без проблем.
Вату не катал, сразу подготовил список необходимых документов. Сразу видно не зря он эту награду платиновую получил.

В общем всё на позитиве, всё отлично - сказал присылайте документы, будем подаваться.
Плюс он сказал, что у нас вообще всё супер, оба фул-тайм, оба айтишники, что мою ЗП они могут принять под 80%, но этого достаточно, что у нас долгов нет, а за ипотеку в НЗ тенанты платят. Всё супер-пупер.
А ещё, кстати, интересный момент выяснился, что в зависимости от района где мы хотим купить может варьироваться размер требуемого депозита.
Например в районах Нью фарм, Хамильтон, Оукенфлауер и подобных близких к сити - нужно было минимум 15% депозита, тк в этих районах построили очень много нового жилья, и есть риск oversupply, поэтому банк перестраховывается.
"Наши" районы в этот список не попадали, так что всё было отлично.
И ещё в довес платиновый банкир сказал - что тема про 6 месяцев кредитной истории через заказ кредитной карты - это фигня какая-то, что он не в курсе, чтоб хоть какой-то банк такое смотрел вообще.
Энивей, мы выслали все требуемые документы, рассмотрение/подтверждение тоже заняло какое-то время, потом мы ещё досылали дополнительное документы.
Далее Яне тоже нужно было сходить на встречу с ним, чтобы подписать бумаги.
И на этой встрече оказалось (!), оказалось, что мнение банка отличается от мнения этого банкира, и что мало того, что они не могут засчитать доход от тенантов в НЗ, дык они ещё не могут защитать мой доход, и это ещё не всё, раз я без дохода, получается я - иждивенец на шее у жены (!!!) - What. The. Fuck!
Коммонвелс банк отправился в пеший эротический поход! И ведь мы на этом ещё потеряли достаточно много времени, пока они наши документы мурыжили.

Мы сели с Яной обсудить нашу ситуацию. С одной стороны, АНЗ банк давал мало денег, но он их давал! А другие банки вообще какую-то неведомую хрень творили. У нас был секретный челлендж - купить дом не потратив ни копейки личных денег, но так получалось, что всё же надо было добавить. К тому же, какой смысл от этих скоплений, если они пока что "лежат", да и если вдруг (вдруг) в Брисбене случится такая-же ситуация как в Окленде, когда каждый месяц "непокупки дома" - стоил +50 тысяч. Абсолютно каждый месяц. И в Фангареи так же было (не +50, а +20 каждый месяц, но всё равно было!) Здесь в Брисбене есть лёгкий намёк на движение, но в целом всё ровно. А страх он такой, он ещё свежий. Всё это было буквально вчера, ещё даже 5 лет не прошло. Да и в довес ко всему - зачем платить аренду, когда ипотека будет в том же ценовом диапазоне в итоге - ведь мы дом в первую очередь чтобы жить хотим купить. И ещё к тому же, надо не забывать, что на каждую тысячу депозита - банк даёт на 5 тысяч больше денег. И ещё в довес к этому мне приходится работать два месяца через два, чтобы НЗ пре-аппрувал актуальным был, и чтобы в АУ под хоум консешн попадать. И ещё в довес к этому всему сверху - у нас же идёт реструктуризация компании - кто знает, чем это может обернуться (хотя сейчас всё ровно для меня).
В общем, мы решили, что нечего вату катать - надо работать с АНЗ банком как есть. Разговаривать на бОльший депозит, и что нам АНЗ может предложить.


Я написал в Австралийский АНЗ нашему банкиру, чтобы он пересмотрел наш расклад. В ответ на мыло пришло сухое - наш банкир в отпуске, но давайте мы посмотрим вашу ситуацию. И всё уже почти пошло снова по очередному кругу, на что я сказал, что мы просто дождёмся его из отпуска.
Я ещё попробовал ногами сходить в локальное отделение банка, но там мне сказали, что если я подался к кому-то, я с ним и должен работать. Окей, нет проблем.
Наш банкир вернулся через месяц, к тому моменту, когда наш НЗ пре-аппрувал успел заэкспрайриться (у него стандартный срок действия 90 дней), но я пре-аппрувал продлил - тут не было проблем. Банкир про нас не забыл, и прислал сколько нам нужно добавить, чтобы банк смог заапрувить нужную нам сумму.
На самом деле пришлось добавить совсем немного, так что зря мы "брыкались" изначально :)
Совсем недолго пришлось подождать, как нам выдали (теперь австралийский) пре-аппрувал с просто огромным количеством кондишенсов из-за нашей необычной ситуации. Но пре-апррувал есть! Ура! Значит можно теперь не просто дома смотреть - теперь можно давать офферы!

... продолжение тут (хотел одним постом, но ЖЖ написал, что Ошибка: Запись слишком большая :)

Tags: ау, дома, мысли вслух, нз, ура
Subscribe

Posts from This Journal “дома” Tag

  • Хозяйственная неделя

    Первая суббота как прилетел погода была ветренная, но без дождя. Поэтому мы поехали посмотреть на волны Шорнклифа и их 350 метровый пирс Потом…

  • Приключения двух уже ненубов (часть вторая)

    Если вы увидели этот пост до того как прочли первую часть - сперва читайте первую часть За всё время согласовний с банками, мы конечно же, время…

  • Невпихуемое впихнулось :)

    После моих "переживаний" влезет/не влезет - ещё как влезло! Уря! Перевозил частями, сперва с Серёгой на выходных отвёз мелкие ящики, а вчера с…

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 4 comments